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|熊本の住宅会社 愛住宅 - 台風・火災・地震に強いツーバイフォー工法の北欧・ナチュラル系の住宅メーカー

まちづくり

事例紹介

事例紹介 - オリーブタウン広安小学校前 -

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土地情報収集

工事前のオリーブタウン広安小学校前

工事前のオリーブタウン広安小学校前

分譲地を造るために必要な事は、まず土地の情報を集めることです。
愛住宅では用地担当の開発部の社員が、日々不動産業者を訪問し情報収集に努めています。
また裁判所の競売物件や財務局の入札物件等の情報も随時チェックしています。
「オリーブタウン広安小学校前」は、親交のある不動産業者の仲介により購入する事ができました。

 

2

計画・決定

土地利用計画平面図

土地利用計画平面図

土地の情報が入ると、まず現地の調査を行います。
行政機関では、そこに家が建てられるのか、分譲できるのか、それに関する規制の有無、インフラ整備の状況等を調べます。
現地では、学校区、学校までの距離、周辺環境、近隣の分譲地の状況などを調査し、地盤の支持力を確認するために地耐力調査を行います。
この時点で、効率のよい住みやすい区画割をおおまかに決めておきます。
また、隣接する地権者との境界立会を行い、同時に宅地造成の概要を説明します。
「オリーブタウン広安小学校前」では、63区画という大型団地ということもあり、いつも以上に検討・調査を重ねて決定しました。

 

3

協議・住民説明

造成地が一定の面積を超える場合、行政機関との協議が必要となります。
「オリーブタウン広安小学校前」では、本来宅地造成が困難な市街化調整区域にありますが、都市計画法第12条の4第1項第1号 地区計画(都市計画馬水西原地区地区計画)により造成可能となりました。
また都市計画法第29条により開発許可の協議も必要でした。
それぞれの協議の中で、区画数、道路の位置、必要な施設(調整池・公園・緑地・防火水槽・ゴミ置場)が決まり、建築できる建物の建ぺい率・容積率、条件等も決まりました。
それらを元に、近隣住民の皆様への説明会を行い、ご理解を得ることができた上での工事開始となりました。

 

4

工事着工

安全祈願祭

安全祈願祭

「オリーブタウン広安小学校前」の工事は半年以上にも及びます。まず着工前に、近隣住民の皆様へのご挨拶まわりを行いました。造成工事には大型の重機等を使用しますので、騒音や排ガス、泥はねなどに注意して、周りの皆様にご迷惑の掛からないよう心掛けて工事を行うことにご賛同頂きました。
そして、工事の安全を祈願する安全祈願祭を行いました。
工程管理をきちんと行い、安全第一でしっかりとした分譲地を造成していきます。
工事中に、設計変更や現地での問題が生じた場合は、速やかに各担当者同士、若しくは近隣の方々との協議を行い、工事が迅速に進むよう努めていきます。

 

5

造成期間中のお知らせ

造成現場には、工事の内容、行政機関の許可内容等を記した看板の掲示が義務付けられています。この看板を見て会社にお問い合わせ頂くケースもあります。
工事開始時には、完成後の販売予定価格を決め、今回は販売の期分けも行っています。
売主から愛住宅に土地の名義が変わった時点で、土地の売買契約を結ぶことが可能になります。

 

6

完成

工事完成

工事完成

工事完了後、行政機関の検査を受け、検査済証が発行されて完成となります。
「オリーブタウン広安小学校前」は11月に検査済証が発行されました。

 

7

測量

完成後、確定測量を行い、面積を確定し分筆登記します。



 

 

8

販売・建物着工

TVCM現在放映中

TVCM現在放映中

上記を経て、建築確認申請が可能になり、建物の建築ができます。
モデルハウスを建築したり、様々なメディアでの広告活動を開始します。
「オリーブタウン広安小学校前」では平成23年12月現在お客様の家の建築が始まりました。
 

すぱいす*spiceに掲載

すぱいす*spiceに掲載

 


土地づくりの工程

01 事前準備

  • 事前調査

    法的制限、周辺環境地耐力などを調査します。

  • 支持力や支持層の深さを調べ、地盤の支持力を知るための地耐力調査を行ない、地盤改良や鋼管杭打設等の必要性の有無を検討します。 また、周辺の生活施設や上下水道などの住環境、および行政や法的制限(規制)の内容を調査します。
  • 境界立会いと現地測量

    民地や公有地との境界の確認を行います。

  • 隣接地の土地所有者や役所(行政)と民地や公有地との境界の確認を行ないます。 また、この時に隣接地の所有者へ宅地造成の概要を説明します。
  • 企画・設計

    土地の形状面積道路の形状、幅員等を決定します。

  • 住む人にとって使い勝手は良いが、家の配置や間取りに支障を来たさないかなど、様々なことを想定して、道路形状とその幅員や敷地面積等を計画していきます。 また、この段階で電柱の設置位置も想定しておきます。

02 土工

  • 伐採・表土すき取り

    雑草及び田畑の表土は宅地に適さず、根を残さないよう、すきとって削除します。

  • 土留工事(擁壁工)

    隣地との高低差がある場合は、宅地の崩壊を防ぐため擁壁(ようへき)を設置します。

  • 擁壁に水抜き穴を設け、内側には崩壊の原因となる溜水を防ぐための砕石(さいせき)を均等に敷きます。
  • 土留工事(埋め戻し)

    擁壁が完成した後は、土を埋め戻します。数回にわたって徐々に転圧をかけ固めていきます。

03 給排水工事

  • 給水工事

    水道管を道路に配管敷設(ふせつ)し、各宅地まで引き込んでおきます。

  • 公共下水道、都市ガスがある場合は、下水道管、ガス管も道路に敷設(ふせつ)し、各宅地へ引き込みます。
  • 排水工事

    雨水や処理水を流す道路側溝を水勾配が取れるように設置します。

  • 流水を考慮し、集水桝、横断側溝の位置を決定します。

04 道路工

  • 道路工事(路盤)

    道路に割れや陥没が発生しないように路盤をしっかり転圧します。

  • 道路工事(舗装)

    しっかりと転圧された路盤上にアスファルトの舗装を行ないます。

  • 道路に降った雨水が側溝に流れ込むように横断勾配をつけ、側溝や集水枡(しゅうすいます)の淵まで念入りに転圧します。

05 完成

  • 整地工事

    宅地に厚さ5cmの山砂を敷き、最後の転圧を行ないます。

  • 完成後の地耐力調査

    宅地造成完了後に再度地耐力調査を行ないます。データに地盤改良、補強、鋼管抗等の対応を再検討します。

  • 境界抗設プレート打

    確定測量、分筆後、道路境界、隣地境界に境界を示す境界杭やプレートを設置します。

  • 後に揉め事が起こらないように、
    しっかりと境界を明示しておきます。外構・外柵工事で境界が隠れて見えなくなったり、万一プレートや杭がなくなったりしても大丈夫なように、測量図でデータを保存しておきます。

【完成】
完成後に、電力会社に立ち会ってもらい、新設電柱の建柱位置を決めます。 開発物件の場合は公的機関の検査が行われます。


 

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